Stamp duty rush zou kunnen leiden tot een piek in claims voor dure juridische fouten

Het waren 12 hectische maanden voor de huizenmarkt, aangezien de vraag naar verhuizingen enorm steeg na de eerste nationale lockdown en kopers werden aangespoord door zegelrechten op vakantiegeld.

Zowel in maart 2021, toen de besparing van £ 15.000 aanvankelijk zou worden verlaagd voordat het werd verlengd, als in juni, toen het uiteindelijk werd teruggebracht tot een meer bescheiden topniveau van £ 2.500, stroomden kopers in grote aantallen naar de markt om probeer de deadline te halen.

Dit legde een enorme druk op de professionals die bij het proces betrokken waren, met name landmeters en transportadvocaten.

In heet water: advocaten en landmeters kunnen de schuld krijgen van fouten in het papierwerk die zijn gemaakt toen huizenverkopen werden gehaast, zodat kopers konden besparen op zegelrechten

De dossiers stapelden zich op, het personeel werd overladen met werk en sommige bedrijven moesten zelfs stoppen met het aannemen van nieuwe klanten omdat ze het simpelweg niet aankonden.

Kopers die erin slaagden om binnen te komen vóór de cut-off, zijn misschien best tevreden met zichzelf – hoewel de vakantie nog tot september beschikbaar is in zijn taps toelopende vorm.

Echter, met mogelijk haastig juridisch en landmeetkundig werk, waarschuwen advocaten dat sommige kopers fouten en weglatingen in hun papierwerk kunnen ontdekken die hen tienduizenden zouden kunnen kosten, of in het ergste geval zelfs tot gevolg hebben dat hun huis waardeloos wordt.

Michael Young, een advocaat die zich bezighoudt met vorderingen wegens beroepsnalatigheid bij Lime Solicitors, zegt: ‘Het kopen of verkopen van onroerend goed kan complex en soms stressvol zijn, wat nog erger wordt als u nalatig advies krijgt van een overdrachtsspecialist.

‘De risico’s voor nieuwe huiseigenaren worden vergroot door het feit dat vervoerders onder enorme druk staan ​​om het verstrijken van de zegelrechttermijn te halen en daarom is het waarschijnlijker dat problemen door het net glippen.’

De juridische en landmeetkundige fouten die huiseigenaren veel kunnen kosten

Het niet herkennen van Japanse duizendknoop kan huiseigenaren hoofdpijn bezorgen

Het niet herkennen van Japanse duizendknoop kan huiseigenaren hoofdpijn bezorgen

De tekenen van de Japanse duizendknoop niet herkennen

Als een landmeter de aanwezigheid van Japanse duizendknoop op een eigendom heeft gemist, kost het huiseigenaren gemiddeld £ 1.750 om het te laten verwijderen volgens Checkatrade – maar de ergste gevallen kunnen tot £ 15.000 kosten.

Het kan ook de waarde van uw huis verlagen als u gaat verkopen.

‘Ik ben er vrij zeker van dat we de komende weken en maanden een toename van verkeerde voorstelling van zaken zullen zien’, zegt Nic Seal, oprichter van verhuisspecialist Environet.

‘Kopers en verkopers die snel deals willen sluiten om de deadline voor zegelrechten te halen, zijn meer geneigd om hun vingers te kruisen en op het beste te hopen, maar het probleem kan terugkomen om ze te bijten als de plant plotseling verschijnt.’

Niet controleren van kosten en beperkingen op erfpachtwoningen

Woningen die in erfpacht worden verkocht, gaan vaak gepaard met een reeks wettelijke vereisten voor de koper, bijvoorbeeld beperkingen op wat ze met hun eigendom kunnen doen en verplichtingen om servicekosten te betalen.

In extreme gevallen kunnen deze de woning onverkoopbaar maken – bijvoorbeeld als er nog maar heel weinig jaren van de huur over zijn (deze kunnen duur zijn om te verlengen) of als de servicekosten in korte tijd snel zullen stijgen.

Als een advocaat dit over het hoofd heeft gezien, moet hij mogelijk de volledige waarde van het onroerend goed terugbetalen aan de koper.

Beperkende convenanten

Beperkende convenanten kunnen eigenaren ervan weerhouden hun eigendommen uit te breiden

Beperkende convenanten kunnen eigenaren ervan weerhouden hun eigendommen uit te breiden

Dit zijn regels die de manier beperken waarop een huiseigenaar zijn eigendom kan gebruiken, en ze komen vaak voor in gebouwen of gebieden met een vereniging van eigenaren of die deel uitmaken van een beheerd landgoed.

Ze kunnen bijvoorbeeld bepalen dat u het uiterlijk van uw eigendom niet mag veranderen, uitbreiden, gebruiken voor zakelijke doeleinden of zelfs maar een huisdier mag nemen – of dat u daarvoor een vergoeding moet betalen.

Goede titel

Wanneer advocaten controleren of een eigendom een ​​’goede eigendomstitel’ heeft, zorgen ze ervoor dat niemand anders aanspraak kan maken op het eigendom, behalve de koper, en dat het in de toekomst gemakkelijk kan worden doorverkocht.

Als dit niet goed wordt onderzocht en later blijkt dat een goede eigendomstitel niet aanwezig is, kan dit ertoe leiden dat de koper zijn huis verliest.

structurele problemen

Een belangrijke functie van een vastgoedonderzoek is om structurele problemen aan het licht te brengen die schade aan het pand of gevaar voor de nieuwe bewoners kunnen veroorzaken.

Dit kan van alles zijn, van scheuren in de muren tot verzakkingen, vocht en asbest. Afhankelijk van het probleem kunnen de kosten oplopen tot vele duizenden euro’s en zelfs een pand onverkoopbaar maken.

Grensproblemen

Landmeters en advocaten moeten kopers bewust maken van de plaats waar hun eigendom eindigt en dat van hun buren begint.

Dit wordt vaak een probleem wanneer buren geschillen hebben over het repareren van hekken, tuinbezit of wie verantwoordelijk is voor partijmuren.

Terwijl hij zegt dat problemen die door het net glippen ‘uiterst zeldzaam’ zijn, herinnert Marc Schneiderman van de Londense makelaar Arlington Residential zich twee bijna-ongevallen in de aanloop naar de deadline voor zegelrechten die kopers enorme bedragen hadden kunnen kosten als ze niet werden opgemerkt in de laatste minuut.

In eerste instantie verkocht hij een woning met aan de overkant een aparte dubbele garage.

‘De advocaten van de koper, misschien gehaast en onder druk met zoveel lopende transacties, verzuimden om de aankoop van de garage af te handelen en contracten werden alleen op het huis uitgewisseld’, zegt hij.

‘De waarde van de garage was in de orde van £ 200.000, dus een dure fout om te hebben gemaakt.’

Gelukkig werd de fout opgemerkt en werden de contracten aangepast voordat de verkoop doorging.

Kostbare fout: een meetfout kan leiden tot hoge rekeningen om een ​​huis geschikt te maken om in te wonen - en kan het voor de eigenaar moeilijker maken om in de toekomst te verkopen

Kostbare fout: een meetfout kan leiden tot hoge rekeningen om een ​​huis geschikt te maken om in te wonen – en kan het voor de eigenaar moeilijker maken om in de toekomst te verkopen

Het tweede voorbeeld was slechts een typfout, maar het had de koper een bedrag van zeven cijfers kunnen kosten.

‘Er was een verkeerde koopprijs geschreven op het verkoopcontract dat de advocaat van de verkoper had opgesteld. Eén cijfer uit en onjuist voor een bedrag van £ 1 miljoen’, zegt Schneiderman.

Dit werd echter opgemerkt door de advocaten van de koper en gecorrigeerd voordat contracten werden uitgewisseld.

Maar sommige kopers hadden niet zoveel geluk, en agenten zeggen dat sommige kopers al zorgwekkende problemen hebben opgemerkt, hetzij in hun juridische papieren of in hun huizen zelf.

De Noord-Londense makelaar Jeremy Leaf zegt: ‘We hebben al gehoord van enige spijt, niet noodzakelijkerwijs de beslissing om te kopen, maar bepaalde aspecten ervan als er niet genoeg tijd was om niet alleen juridische maar misschien ook eigendomscontroles uit te voeren.

‘En die hadden natuurlijk kunnen leiden tot andere beslissingen, zoals hardere prijsonderhandelingen.’

Voor degenen die bang zijn dat deze fouten gevolgen zullen hebben voor de waarde van hun woning, of hun vermogen om er comfortabel in te wonen, is een juridische claim op grond van beroepsnalatigheid een optie.

Wat moet je doen als je merkt dat er iets is gemist?

This is Money vroeg professionele nalatigheidsadvocaat Ragan Montgomery, van LCF Law, om uit te leggen wanneer huizenkopers zouden moeten overwegen om een ​​juridische claim in te dienen en hoe het proces zou werken.

Voordat ze advocaten raadpleegt, zegt ze dat de eerste stap is om een ​​klacht in te dienen bij het kantoor waarvan u denkt dat het de fout heeft gemaakt – of dat nu een landmeter of een advocaat is.

‘Veel bedrijven zijn geweldig, en zullen hun handen omhoog houden, hun excuses aanbieden en het vervolgens doorgeven aan hun verzekeraars, en het zal worden opgelost – maar anderen niet zozeer’, legt ze uit.

Als uw klacht betrekking heeft op een advocaat, kunt u ook contact opnemen met de Juridische Ombudsman.

Hoewel ze niet betrokken kunnen raken bij claims wegens nalatigheid, kunnen ze wel een vergoeding toekennen aan cliënten die geen goede service hebben gekregen van hun advocaat.

Cruciaal is dat hun diensten gratis zijn – in tegenstelling tot het voor de rechter brengen van de kwestie, waar klagers aanzienlijke juridische kosten moeten maken.

Hoeveel kost juridische actie?

Als u besluit advocaten in te huren en een juridische claim in te dienen, zegt Ragan dat de kosten hoger kunnen zijn dan £ 50.000 als de zaak voor de rechter komt, hoewel de meerderheid niet zo ver komt.

Veel claims worden veel eerder opgelost door middel van bemiddeling of onderhandeling, hoewel dit nog steeds duizenden kan kosten.

Ze raadt iedereen die een huis koopt aan om een ​​rechtsbijstandverzekering af te sluiten, die kan worden toegevoegd aan je inboedel- of opstalverzekering voor ongeveer £ 25 per jaar.

‘Dit zal heel vaak betrekking hebben op zaken die te maken hebben met een huis of eigendom en de rekening oppakken’, zegt ze.

Hoe verloopt de juridische procedure?

Het eerste dat u moet weten, is dat een zaak van professionele nalatigheid meer dan een jaar kan duren, als het helemaal voor de rechter komt.

Het proces begint met het inhuren van een advocaat, die zal beginnen met het schrijven van een claimbrief aan het mogelijk nalatige bedrijf, waarin de fout wordt uiteengezet die volgens u is gemaakt en de mogelijke kosten.

De huizenverkopen zijn het afgelopen jaar door het dak gegaan dankzij de stamp duty-vakantie

De huizenverkopen zijn het afgelopen jaar door het dak gegaan dankzij de stamp duty-vakantie

Ze zullen waarschijnlijk te maken hebben met de verzekeraars van het bedrijf, in plaats van met het bedrijf zelf.

Als de vorderingsbrief niet tot een oplossing leidt, zal uw advocaat een vordering indienen bij de rechtbank.

De advocaat van het bedrijf zal dan een verweerschrift moeten indienen en beide partijen zouden een reeks instructies van de rechtbank krijgen waarin hen wordt gevraagd zaken als getuigenverklaringen en documenten uit te wisselen.

Daarna zou het voor de rechter komen en zou een rechter beslissen of uw claim wegens nalatigheid wordt toegewezen.

Naast dit alles wordt u aangemoedigd om deel te nemen aan bemiddeling en onderhandelingen om te proberen tot een minnelijke schikking te komen, waarna het proces zou eindigen.

Hoeveel schadevergoeding zou je kunnen krijgen?

Omdat de toekenning volledig afhangt van de gemaakte fout en hoe deze de waarde van je huis heeft beïnvloed, is er volgens Ragan geen standaardcijfer.

‘Hoeveel je aan vergoeding krijgt, hangt helemaal af van de kwestie’, zegt ze. ‘Als het om een ​​grenskwestie gaat die de waarde van de woning beïnvloedt, kan de rechter het verschil toekennen tussen wat u voor de woning heeft betaald en wat nu de waardevermindering is.

In het geval dat de fout uw eigendom onverkoopbaar heeft gemaakt, kunt u mogelijk de totale aankoopprijs terugkrijgen.

Dit, zegt Ragan, kan gebeuren wanneer een clausule in een erfpachtovereenkomst is gemist die de koper verplicht om servicekosten te betalen die in korte tijd dramatisch stijgen.

‘Ze kunnen het onroerend goed aantoonbaar waardeloos maken omdat niemand het wil kopen, dus er is een kans dat de koper de waarde van het onroerend goed krijgt omdat ze in een waardeloos huis wonen.’

Maar aan de andere kant van de schaal zijn er kleine problemen die de koper waarschijnlijk niet veel opleveren.

In deze gevallen zouden de juridische kosten de vergoeding overtreffen en zou de koper uit zijn zak zitten.

‘De rechtbanken ergeren zich erg aan kleine claims, zoals grenskwesties die maar heel weinig ruimte betreffen’, zegt Ragan. ‘Je zou waarschijnlijk veel meer uitgeven dan je ooit zou verdienen aan compensatie.’

Sommige links in dit artikel kunnen gelieerde links zijn. Als u erop klikt, kunnen we een kleine commissie verdienen. Dat helpt ons om This Is Money te financieren en het gratis te gebruiken. We schrijven geen artikelen om producten te promoten. We staan ​​niet toe dat een commerciële relatie onze redactionele onafhankelijkheid aantast.

.