I’m buying a leasehold flat and won’t be able to have pets, sublet or play musical instruments: Is this normal?

Estoy en el proceso de compra de un piso en alquiler, y he descubierto varios convenios que me preocupan.

Por ejemplo, dice que debo tener alfombras. Esto es un problema porque odio las alfombras y estaba planeando instalar pisos de madera cuando me mude. Una cláusula separada dice que “no puedo cortar ni mutilar las paredes, pisos, vigas, montantes o vigas del piso” sin el permiso de los propietarios.

También dice que “no puedo subarrendar el piso sin pedir primero permiso al propietario”. ¿Esto significa que ocasionalmente no puedo utilizar Airbnb en mi casa cuando estoy fuera? Eso parece absurdo. Básicamente siento que volveré a alquilar.

El contrato de arrendamiento también dice “no realizar ni permitir que se realice ningún comercio o negocio” en la propiedad. Soy fisioterapeuta a tiempo parcial y estaba planeando trabajar desde casa. ¿Significa esto que incumpliré mi contrato de arrendamiento si lo hago?

También dice que no puedo tener animales en la propiedad sin el consentimiento por escrito del propietario. Tengo un pequeño chihuahua. ¿Significa esto que tendré que elegir entre él y este piso a menos que el propietario me permita quedármelo?

Para rematar esta larga lista de locuras. Dice que no se pueden tocar instrumentos musicales en la propiedad entre las 22:00 y las 10:00 horas. Tengo un piano y tengo muchas intenciones de seguir tocándolo.

Mi abogado no está siendo de mucha ayuda con esto. ¿Son realmente ejecutables estas cláusulas del contrato de arrendamiento? ¿Puedo solicitar que se cambien antes de firmar? Vía correo electrónico

Ed Magnus de This is Money responde: Al comprar viviendas arrendadas, los compradores a menudo se preocupan por la duración del arrendamiento, el aumento de los alquileres del terreno y los costosos cargos por servicios.

Lo que a menudo se pasa por alto son los posibles convenios que tendrán que cumplir.

Todos los arrendamientos, ya sean antiguos o nuevos, incluirán dichas obligaciones. Algunos son para que los cumpla el propietario y otros son para el arrendatario.

Lo que se incluye en estas reglas difiere de un contrato de arrendamiento a otro, y parece que tiene algunos convenios que podrían ser motivo de preocupación.

Para tener una idea de lo que es razonable y de si hay margen de negociación, hablamos con Paula Higgins, cofundador de HomeOwners Alliance, Mike Hansonconsultor en litigios inmobiliarios en BLB Solicitors, y Olivia Egdell-Páginasocio y responsable del departamento inmobiliario de Abogados de Joseph A. Jones & Co.

Mismo trato: es probable que los arrendatarios de otras propiedades estén sujetos a convenios iguales o similares a los de su contrato de arrendamiento.

¿Qué debería hacer este comprador?

Paula Higgins responde: Es trabajo del transportista leer e interpretar el texto exacto del contrato de arrendamiento, por lo que debe continuar involucrando activamente a su transportista.

Como habrás descubierto, comprar una propiedad en arrendamiento es más complicado desde el punto de vista legal. Usted está pagando a su transportista por un servicio y debe buscar obtener ese servicio o considerar cambiar de abogado.

Los problemas omitidos y los errores pueden resultar muy costosos y causar dolores de cabeza en los años venideros. Pero su transportista no podrá aconsejarle sobre lo que sucedería si incumple los términos de su contrato de arrendamiento, ya que esto depende de las acciones de los propietarios.

Paula Higgins, cofundadora de HomeOwners Alliance, dice que esta podría no ser la propiedad adecuada para nuestro lector y quizás para las propiedades arrendadas en general.

Los arrendatarios deben cumplir con los términos de su contrato de arrendamiento, sí. No tener alfombras, por ejemplo, será un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tu vecino puede quejarse con razón si le has dificultado vivir en paz en su propiedad porque puede escuchar cada paso que das.

El mismo pensamiento se aplica a tocar instrumentos musicales fuera de esos horarios establecidos.

La restricción del comercio y los negocios también es una cláusula histórica común, aunque generalmente se establece para garantizar que una propiedad no se transforme en una tienda u oficina concurrida donde los extraños van y vienen, en detrimento de la calle y las propiedades vecinas.

Lo mismo ocurre con el subarrendamiento, ya que, por lo general, es posible que su propietario y sus vecinos no reciban huéspedes temporales que no se preocupen por la propiedad.

Sin embargo, básicamente parece que esta podría no ser la propiedad adecuada para usted y tal vez debería evitar las propiedades arrendadas en general. Es bastante común tener que obtener el permiso del propietario para trabajos importantes de construcción interna a fin de garantizar que no se produzca ningún daño estructural al edificio.

Si todavía está interesado en comprar la propiedad, es posible que desee decir que la venta está sujeta a una escritura de variación para algunas de las cláusulas, como tener una mascota y trabajar desde casa.

Pero correrá el riesgo de perder la propiedad, ya que esto retrasará sustancialmente la transacción, ya que su vendedor necesitará obtener el acuerdo de propietarios.

¿Deben cumplirse estrictamente los pactos?

Mike Hansom responde: El objetivo de muchas de estas restricciones en los arrendamientos es lograr un entorno de vida armonioso.

Esto se debe a que, lamentablemente, rara vez basta con confiar únicamente en el sentido común de las personas.

Las cláusulas del contrato de arrendamiento parecen prescriptivas porque deben ser claras para que sean ejecutables.

No chihuahuas: el contrato de arrendamiento dice que no pueden tener ningún animal en la propiedad sin el consentimiento por escrito del propietario.

Puede parecer una imposición, pero quizás considérelo desde el punto de vista de un vecino que lo mantiene despierto por la noche, camina sobre su piso de madera, toca un instrumento musical o permite que su perro ladre.

La vida plana viene con restricciones limitadas a tus libertades para el beneficio de todos en el bloque. Por esa razón, vivir en un piso no es para todos.

Olivia Egdell-Page añade: A menudo vemos convenios relacionados con las alfombras y el trabajo a domicilio, por ejemplo, que están un poco anticuados y tal vez no se cumplan en el contexto de las condiciones de vida modernas. Sin embargo, hay algunos problemas más importantes que debes resolver.

En particular, su abogado debe considerar atentamente sus comentarios sobre el uso del apartamento como Airbnb, ya que esto puede verse afectado tanto por la restricción del subarrendamiento como también por el uso con fines comerciales o comerciales.

El aumento del tráfico y la interrupción de los alquileres a corto plazo también pueden afectar a los demás inquilinos, lo que aumenta la probabilidad de quejas al propietario y también la posibilidad de que se aplique la ley.

¿Puede el comprador modificar los convenios?

Mike Hansom responde: Es muy poco probable que se acuerde una modificación de los términos del arrendamiento.

Al hacerlo, el propietario incumpliría su obligación para con todos los demás de garantizar condiciones de arrendamiento idénticas.

Me temo que tendrá que aceptar las restricciones que prohíben tocar instrumentos musicales, tener mascotas, realizar modificaciones estructurales y operar un negocio, incluido alquilar Airbnb y recibir pacientes de fisioterapia.

Por cierto, es menos probable que un oficinista que simplemente trabaja desde casa incumpla dicho pacto.

Olivia Egdell-Page añade: Usted ha identificado una serie de convenios que, en su opinión, afectarán su disfrute de la propiedad y, por lo tanto, le recomendaría que pregunte si el propietario aceptaría celebrar una escritura de variación para eliminar o modificar los convenios problemáticos.

Esto queda a su discreción; sin embargo, su posición debe establecerse antes de intercambiar contratos.

Los carepts deben quedarse: pero nuestro lector odia las alfombras y estaba pensando en instalar suelos de madera.

¿Qué pasará si incumplen los convenios de arrendamiento?

Mike Hansom responde: A veces, los propietarios hacen la vista gorda ante determinados incumplimientos, o nadie se queja y no se enteran.

Por ejemplo, es bastante común que los arrendatarios coloquen suelos de madera sin su consentimiento.

Sin embargo, cuando venga a vender, puede esperar que el abogado del comprador le pregunte si obtuvo el consentimiento.

Dependiendo de la gravedad del incumplimiento, puede ahuyentar a su comprador porque heredará su responsabilidad. Y si el propietario descubre el incumplimiento, usted podría ser objeto de costosas acciones legales.

Debe indicarle a su transportista que le pregunte si se le otorgará el consentimiento para la instalación de su chihuahua y pisos de madera. Pero incluso si se da, hay que estar preparado para la retirada de ese consentimiento si, por ejemplo, los vecinos se quejan.

No hay piano: el contrato de arrendamiento establece que no se pueden tocar instrumentos musicales en la propiedad entre las 10 p. m. y las 10 a. m., en caso de molestia para otros propietarios.

Del mismo modo, su transportista debe preguntar si el propietario adopta un enfoque más suave al subarrendar. El objetivo de este término puede ser evitar los alquileres tipo Airbnb o HMO, que tienden a ser más perjudiciales para los vecinos que para las familias. La cláusula aquí es un poco onerosa, pero aún así aplicable.

Que el propietario haga cumplir los convenios dependerá de las circunstancias y de su celo.

Tenga cuidado, porque los propietarios tienen muchas opciones para hacer cumplir la ley, la más grave es el decomiso, en el que el propietario rescinde su contrato de arrendamiento y usted pierde su apartamento por completo. ¡Para colmo, también deberás pagar los gastos del propietario!

¿Qué aconsejarías?

Olivia Egdell-Page responde: La aplicación de convenios restrictivos es un área compleja, pero en términos generales, dichos convenios son exigibles cuando se puede determinar que la parte que se beneficia de estas disposiciones conserva un interés en la propiedad en cuestión.

Este es claramente el caso en el contexto de una relación de “propietario” e “inquilino”, como existe aquí, por lo que es probable que estos convenios sean ejecutables.

No Airbnb: el contrato de arrendamiento dice que no pueden subarrendar el piso sin pedir permiso primero

Ciertamente, deben ser examinados y tratados como tales en su posición como posible comprador.

Cuando los contratos de arrendamiento se han redactado correctamente, en un edificio con varios pisos, es probable que los ‘inquilinos’ de otras propiedades estén sujetos a condiciones iguales o similares a las de su contrato de arrendamiento.

A menudo también existe una disposición para que el propietario haga cumplir estos convenios en caso de incumplimiento, por lo que debe asegurarse de estar completamente satisfecho de que los convenios que afectan la propiedad no perjudicarán el uso previsto una vez terminada.

En última instancia, la función de su abogado es asesorarle sobre las condiciones del contrato de arrendamiento, para permitirle tomar una decisión sobre si desea aceptar las disposiciones y proceder con su compra.

Si cree que estos convenios no son viables, mi recomendación sería solicitar una escritura de variación. Si no se acuerda esto, debe considerar cuidadosamente si esta es la propiedad adecuada para usted.