Hoeveel hypotheek kunt u zich veroorloven?

Vastgoed kopen met een hypotheek is vaak de meest omvangrijke persoonlijke investering die de meeste mensen doen. Hoeveel u zich kunt veroorloven om te lenen, hangt af van verschillende factoren, niet alleen van wat een bank u wil lenen. U moet niet alleen uw financiën evalueren, maar ook uw voorkeuren en prioriteiten.

Hier is alles wat u moet overwegen om te bepalen hoeveel u zich kunt veroorloven.

Belangrijkste leerpunten

  • De algemene regel is dat je een hypotheek kunt betalen die 2x tot 2,5x je bruto inkomen is.
  • De totale maandelijkse hypotheekbetalingen bestaan ​​doorgaans uit vier componenten: hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen (gezamenlijk bekend als PITI).
  • Uw front-end ratio is het percentage van uw jaarlijkse bruto-inkomen dat gebruikt wordt om uw hypotheek te betalen, en in het algemeen mag dit niet hoger zijn dan 28%.
  • Uw back-endratio is het percentage van uw jaarlijkse bruto-inkomen dat gebruikt wordt om uw schulden te betalen, en in het algemeen mag dit niet hoger zijn dan 43%.

Hoeveel hypotheek kan ik me veroorloven?

Over het algemeen kunnen de meeste potentiële huiseigenaren het zich veroorloven om een ​​woning te financieren die tussen de twee en tweeënhalf keer hun jaarlijkse bruto-inkomen kost. Volgens deze formule kan een persoon die $ 100.000 per jaar verdient, zich slechts een hypotheek van $ 200.000 tot $ 250.000 veroorloven. Deze berekening is echter slechts een algemene richtlijn.

Uiteindelijk moet u bij het kiezen van een woning rekening houden met verschillende aanvullende factoren. Ten eerste is het een goed idee om enig idee te hebben van wat uw geldschieter denkt te kunnen betalen (en hoe hij tot die schatting is gekomen). Ten tweede moet je wat persoonlijke introspectie hebben en uitzoeken in welk type huis je bereid bent te wonen als je van plan bent om voor lange tijd in het huis te wonen en van welke andere soorten consumptie je bereid bent af te zien – of niet – om woon in uw huis.

Hoewel onroerend goed traditioneel werd beschouwd als een veilige langetermijninvestering, kunnen recessies en andere rampen (zoals de economische crisis van 2020) die theorie testen – en potentiële huiseigenaren wel twee keer nadenken.

Hoe bepalen kredietverstrekkers de hoogte van de hypotheeklening?

Hoewel elke hypotheekverstrekker zijn eigen criteria voor betaalbaarheid hanteert, hangt uw vermogen om een ​​huis te kopen (en de grootte en voorwaarden van de lening die u wordt aangeboden) altijd voornamelijk af van de volgende factoren.

Bruto inkomen

Dit is het inkomensniveau dat een potentiële huizenkoper verdient voordat hij belastingen en andere verplichtingen aangaat. Dit wordt over het algemeen beschouwd als uw basissalaris plus eventuele bonusinkomsten en kan deeltijdinkomsten, inkomsten als zelfstandige, socialezekerheidsuitkeringen, invaliditeit, alimentatie en kinderbijslag omvatten.

Front-end-verhouding

Het bruto-inkomen speelt een cruciale rol bij het bepalen van de front-end ratio, ook wel bekend als de hypotheek-inkomensratio. Deze verhouding is het percentage van uw jaarlijkse bruto-inkomen dat elke maand kan worden besteed aan het betalen van uw hypotheek. Het totale bedrag dat uw maandelijkse hypotheekbetaling vormt, bestaat uit vier componenten, bekend als PITI: hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen (zowel een eigendomsverzekering als een particuliere hypotheekverzekering, indien vereist door uw hypotheek).

Een goede vuistregel is dat de front-end ratio op basis van PITI niet hoger mag zijn dan 28% van je bruto inkomen. Veel kredietverstrekkers laten de leners echter meer dan 30% bedragen, en sommige laten kredietnemers zelfs meer dan 40% bedragen.

Back-end-ratio

Ook bekend als de debt-to-income ratio (DTI), berekent het het percentage van uw bruto-inkomen dat nodig is om uw schulden te dekken. Schulden omvatten creditcardbetalingen, kinderbijslag en andere uitstaande leningen (auto, student, enz.).

Met andere woorden, als u elke maand $ 2.000 aan schuldendiensten betaalt en u elke maand $ 4.000 verdient, is uw ratio 50% – de helft van uw maandelijkse inkomen wordt gebruikt om de schuld te betalen.

Een schuld / inkomensratio van 50% zal u echter niet dat droomhuis opleveren. De meeste kredietverstrekkers raden aan dat uw DTI niet hoger is dan 43% van uw bruto-inkomen. Om uw maximale maandelijkse schuld te berekenen op basis van deze ratio, vermenigvuldigt u uw bruto-inkomen met 0,43 en deelt u deze door 12.

Uw kredietscore

Als de ene kant van de betaalbaarheidsmunt inkomen is, dan is de andere kant je schuld.

Hypotheekverstrekkers hebben een formule ontwikkeld om het risiconiveau van een potentiële huizenkoper te bepalen. De formule varieert, maar wordt over het algemeen bepaald aan de hand van de kredietscore van de aanvrager. Aanvragers met een lage kredietscore kunnen een hogere rente, ook wel een jaarlijks percentage (JKP) genoemd, verwachten op hun lening. Als u binnenkort een woning wilt kopen, let dan goed op uw kredietrapporten. Zorg ervoor dat u uw rapporten goed in de gaten houdt. Als er onjuiste vermeldingen zijn, zal het tijd kosten om ze te verwijderen, en u wilt dat droomhuis niet missen vanwege iets dat niet uw schuld is.

Een aanbetaling berekenen

De aanbetaling is het bedrag dat de koper zich kan veroorloven om uit eigen zak te betalen voor de woning, met contant geld of liquide middelen. Kredietverstrekkers eisen doorgaans een aanbetaling van ten minste 20% van de aankoopprijs van een huis, maar velen laten kopers een huis kopen met aanzienlijk kleinere percentages. Het is duidelijk dat hoe meer u kunt neerleggen, hoe minder financiering u nodig heeft en hoe beter u naar de bank kijkt.

Als een potentiële huizenkoper het zich bijvoorbeeld kan veroorloven om 10% te betalen voor een huis van $ 100.000, is de aanbetaling $ 10.000, wat betekent dat de huiseigenaar $ 90.000 moet financieren.

Naast de hoogte van de financiering willen kredietverstrekkers ook het aantal jaren weten waarvoor de hypothecaire lening nodig is. Een kortlopende hypotheek heeft hogere maandlasten, maar is waarschijnlijk goedkoper gedurende de looptijd van de lening.

Huizenkopers moeten een aanbetaling van 20% doen om te voorkomen dat ze een particuliere hypotheekverzekering betalen.

Hoe kredietverstrekkers beslissen

Veel verschillende factoren spelen een rol bij de beslissing van de hypotheekverstrekker over de betaalbaarheid van een huis, maar ze komen neer op inkomen, schulden, activa en verplichtingen. Een geldschieter wil weten hoeveel inkomen een aanvrager verdient, hoeveel eisen er worden gesteld aan dat inkomen en het potentieel voor beide in de toekomst – kortom alles wat zijn vermogen om terugbetaald te worden in gevaar kan brengen. Inkomsten, aanbetalingen en maandelijkse uitgaven zijn over het algemeen basiskwalificaties voor financiering, terwijl kredietgeschiedenis en score de rentevoet op de financiering zelf bepalen.

Persoonlijke overwegingen voor huizenkopers

Een geldschieter zou u kunnen vertellen dat u zich een aanzienlijk vermogen kunt veroorloven, maar kunt u dat ook? Vergeet niet dat de criteria van de geldschieter voornamelijk kijken naar uw brutoloon en andere schulden. Het probleem met het gebruik van het bruto-inkomen is eenvoudig: u houdt rekening met maar liefst 30% van uw salaris, maar hoe zit het met belastingen, VAIS-inhoudingen en ziektekostenverzekeringspremies? Zelfs als u uw belastingaangifte terugkrijgt, helpt dat u nu niet – en hoeveel krijgt u terug?

Daarom vinden sommige financiële experts dat het realistischer is om te denken in termen van uw netto-inkomen (ook bekend als take-home pay) en dat u niet meer dan 25% van uw netto-inkomen moet gebruiken voor uw hypotheekbetaling. Anders zou u, hoewel u de hypotheek maandelijks zou kunnen betalen, ‘huisarm’ worden.

De kosten voor het betalen en onderhouden van uw woning kunnen zo’n groot percentage van uw inkomen in beslag nemen – ver boven de nominale front-end ratio – dat u niet genoeg geld meer overhoudt om andere discretionaire uitgaven of openstaande schulden te dekken of om te sparen voor pensioen of zelfs een regenachtige dag. Of je al dan niet huisarm bent, is meestal een kwestie van persoonlijke keuze; goedgekeurd worden voor een hypotheek betekent niet dat u de betalingen kunt betalen.

Overwegingen vóór de hypotheek

Houd, naast de criteria van de geldschieter, rekening met de volgende zaken bij het overwegen van uw vermogen om een ​​hypotheek te betalen:

1. Inkomen

Bent u afhankelijk van twee inkomens om de rekeningen te betalen? Is je baan stabiel? Kun je gemakkelijk een andere functie vinden die hetzelfde of een beter loon betaalt als je je huidige baan verliest? Als het behalen van uw maandbudget afhangt van elke cent die u verdient, kan zelfs een kleine korting een ramp zijn.

2. Kosten

De berekening van uw back-endratio omvat de meeste van uw huidige schuldenlasten, maar u moet rekening houden met toekomstige kosten zoals school voor uw kinderen (als u die heeft) of uw hobby’s wanneer u met pensioen gaat.

3. Levensstijl

Ben je bereid om je levensstijl te veranderen om het huis te krijgen dat je wilt? Als minder uitstapjes naar het winkelcentrum en een kleine aanscherping van het budget je niet storen, kan het toepassen van een hogere back-endratio prima uitpakken. Als u geen aanpassingen kunt maken of al meerdere creditcardsaldo’s hebt, wilt u misschien op veilig spelen en een meer conservatieve benadering volgen bij uw huizenjacht.

4. Persoonlijkheid

Geen twee mensen hebben dezelfde persoonlijkheid, ongeacht hun inkomen. Sommige mensen kunnen ‘s nachts goed slapen in de wetenschap dat ze de komende 30 jaar $ 5.000 per maand verschuldigd zijn, terwijl anderen zich zorgen maken over een betaling die half zo groot is. Het vooruitzicht om het huis te herfinancieren om de betaling van een nieuwe auto te kunnen betalen, zou sommige mensen gek maken terwijl ze anderen helemaal geen zorgen zouden maken.

Kosten buiten de hypotheek

Hoewel de hypotheek ongetwijfeld de belangrijkste financiële verantwoordelijkheid van het eigenwoningbezit is, zijn er veel extra kosten, waarvan sommige niet verdwijnen, zelfs niet nadat de hypotheek is afbetaald. Slimme shoppers doen er goed aan om de volgende punten in gedachten te houden:

1. Eigendomsbelastingen

Als u een huis bezit, verwacht dan onroerendgoedbelasting te betalen, en begrijpen hoeveel u verschuldigd bent, is een belangrijk onderdeel van het budget van een huizenkoper. De stad, gemeente of provincie stelt uw onroerendgoedbelasting vast op basis van uw huis- en kavelgrootte en andere criteria, waaronder lokale onroerendgoedvoorwaarden en de markt.

Volgens de Tax Foundation is het effectieve gemiddelde landelijke tarief voor onroerendgoedbelasting 1,1% van de geschatte waarde van het huis. Dit bedrag verschilt per staat en sommige staten hebben lagere onroerendgoedbelasting dan andere. Bijvoorbeeld, New York is gemiddeld 1,4%, maar Oklahoma is 0,88%. U moet altijd OZB betalen, ook als uw hypotheek volledig is afgelost.

2. Opstalverzekering

Elke huiseigenaar heeft een opstalverzekering nodig om zijn eigendommen en bezittingen te beschermen tegen natuurlijke en door de mens veroorzaakte rampen, zoals tornado’s of diefstal. Als u een huis koopt, moet u de juiste verzekering voor uw situatie berekenen. De meeste hypotheekmaatschappijen laten u geen huis kopen zonder een opstalverzekering die de aankoopprijs van hun huis dekt. Het kan zelfs zijn dat u een bewijs van een woningverzekering moet laten zien om te worden goedgekeurd door uw hypotheekverstrekker.

In 2018, de meest recente statistieken die beschikbaar zijn vanaf begin 2021, was de gemiddelde premie voor het meest voorkomende type woningverzekering in de VS ongeveer $ 1.200.Maar het bedrag stijgt, afhankelijk van het type verzekering dat u nodig heeft en de staat waarin u woont.

3. Onderhoud

Zelfs als je een nieuw huis bouwt, zal het niet voor altijd nieuw blijven, net als die dure, belangrijke apparaten, zoals fornuizen, vaatwassers en koelkasten. Hetzelfde geldt voor het dak, de oven, de oprit, het tapijt en zelfs de verf op de muren van het huis. Als je huisarm bent wanneer je die eerste hypotheekbetaling doet, zou je in een moeilijke situatie kunnen komen als je financiën niet zijn verbeterd tegen de tijd dat je huis aanzienlijke reparaties nodig heeft.

4. Hulpprogramma’s

Warmte, verzekering, elektriciteit, water, riolering, afvalverwijdering, kabeltelevisie en telefoondiensten kosten geld. Deze kosten worden niet meegerekend in de front-end ratio en ook niet berekend in de back-end ratio. Toch zijn ze voor de meeste huiseigenaren onvermijdelijk.

5. Verenigingskosten

Veel flatgebouwen en coops en specifieke omheinde buurten of geplande gemeenschappen berekenen maandelijkse of jaarlijkse verenigingskosten. Soms zijn deze kosten minder dan $ 100 per jaar; andere keren zijn ze enkele honderden dollars per maand. Sommige gemeenschappen omvatten gazononderhoud, sneeuwruimen, een gemeenschappelijk zwembad en andere diensten.

Sommige vergoedingen worden alleen gebruikt voor de administratiekosten van het runnen van de community. Het is belangrijk om te onthouden dat hoewel een toenemend aantal kredietverstrekkers associatievergoedingen in de front-endratio opneemt, deze vergoedingen in de loop van de tijd waarschijnlijk zullen stijgen.

6. Meubilair en decor

Kijk voordat je een nieuw huis koopt goed naar het aantal kamers dat gemeubileerd moet worden en het aantal ramen dat overkapt moet worden.

Het komt neer op

De kosten van een huis zijn de grootste persoonlijke uitgave waar de meeste mensen ooit mee te maken zullen krijgen. Voordat je zo’n enorme schuld aangaat, moet je de tijd nemen om de wiskunde te doen. Nadat u de cijfers hebt uitgevoerd, overweeg dan uw situatie en denk na over uw levensstijl – niet alleen nu, maar in het volgende decennium of twee. Overweeg voordat u uw nieuwe huis koopt niet alleen wat het u kost om het te kopen, maar ook hoe uw toekomstige hypotheekbetalingen uw leven en budget zullen beïnvloeden. Ontvang vervolgens leningschattingen voor het type huis dat u hoopt te kopen van verschillende kredietverstrekkers om real-world informatie te krijgen over het soort deals dat u kunt krijgen.