WhatsNew2Day - Latest News And Breaking Headlines
Take a fresh look at your lifestyle.

Een woning kopen met uitbreidingspotentieel? Toegestane ontwikkeling en bouwvergunning uitgelegd

Veel kopers zoeken een pand met ontwikkelingspotentieel. In feite is het steeds lastiger geworden om een ​​doener bovendeel te vinden die niet het ontwikkelingspotentieel heeft ingeprijsd, vooral in Londen en het zuidoosten.

Maar het is ook nog steeds een van de beste manieren om het eigen vermogen te vergroten en een stijging op de vastgoedladder te financieren.

Afgezien van de prijs, kan het ook lastig zijn om te weten waar u aan begint voordat u een bod doet. Hoe kom je erachter welk werk er na de aankoop mag plaatsvinden?

Moet je een architect inhuren voordat je zelfs maar een bod hebt gedaan om ervoor te zorgen dat je geen opknapper koopt die je niet kunt repareren? Wat is het verschil tussen toegestane ontwikkeling en bouwvergunning?

Is het invullen van een zijretour altijd een shoe-in? Hoeveel zal de raad u vertellen?

We proberen deze problemen op te lossen voor beginnende huisverbeteraars.

U moet uw opties zorgvuldig overwegen voordat u een verlenging van een nieuwe woning plant

U moet uw opties zorgvuldig overwegen voordat u een verlenging van een nieuwe woning plant

Vastgoedvermeldingen op de online portals dragen vaak het puntje, ‘potentieel om uit te breiden afhankelijk van bouwvergunning (STPP)’. En makelaars vertellen potentiële kopers graag hoe een woning veel potentieel heeft.

Kopen een huis dat plaats zou kunnen bieden aan een achteraanbouw of een zolderconversie is vaak een aantrekkelijk vooruitzicht, zowel om ruimte toe te voegen als om het eigen vermogen te vergroten.

Maar als dit de belangrijkste reden is om een ​​woning te kopen, is het uiteraard verstandig om te onderzoeken wat wel en niet mogelijk is voordat u een bod uitbrengt – of in ieder geval in de onderzoeksfase.

Het goede nieuws is dat de planningsregels voor extensies in mei 2019 enigszins werden versoepeld.

De maximale lengte waartoe een gelijkvloerse aanbouw zonder volledige bouwaanvraag kon worden gebouwd, werd verdubbeld, van drie naar zes meter voor een rij- of twee-onder-een-kapwoning en van vier naar acht meter voor een vrijstaande woning.

U moet echter nog steeds een aanvraag indienen voor ‘voorafgaande goedkeuring’ – waarbij u de gemeente op de hoogte stelt van uw voornemen om een ​​grotere uitbreiding te bouwen.

De werkzaamheden aan een dergelijke verlenging mogen pas beginnen als de lokale planningsautoriteit een besluit heeft genomen, dat tot acht weken kan duren.

Een woning kopen in de veronderstelling dat u vooraf toestemming krijgt, is een risico, aangezien de gemeente uw aanvraag altijd kan afwijzen.

Een uitbreiding ontworpen door architect RESI, gebouwd binnen de toegestane ontwikkelingsregels

Een uitbreiding ontworpen door architect RESI, gebouwd binnen de toegestane ontwikkelingsregels

Een uitbreiding ontworpen door architect RESI, gebouwd binnen de toegestane ontwikkelingsregels

Als u echter naar andere huizen in de omgeving kijkt en de uitbreidingen die daarop zijn toegestaan, kunt u een idee krijgen van wat waarschijnlijk wordt geaccepteerd.

U kunt ook advies inwinnen bij een planningsadviseur of architect.

Maar als u voorzichtig wilt zijn, is het een goed idee om een ​​extensie te plannen die past binnen de regels die bekend staan ​​als ‘toegestane ontwikkeling’.

Uitbreidingen die binnen deze regels zijn gebouwd, vereisen helemaal geen voorafgaande goedkeuring of een bouwaanvraag. Wat is toegestaan, hangt af van de afmetingen van de voorgestelde uitbreiding, waar deze zich bevindt en de nabijheid van aangrenzende grond.

‘Wie op een pand aanbiedt met de bedoeling een uitbreiding te doen, moet dat doen op basis van wat er binnen de regels van toegestane bebouwing kan worden bereikt.’ zei Greg Toon, een architectonisch ontwerper bij Potential etc.

‘Toegestane ontwikkeling is het enige dat gegarandeerd is, terwijl alles waarvoor een bouwvergunning nodig is, een risico is.

‘Professioneel advies van een architect of planoloog kan dit risico verkleinen, maar toegestane ontwikkeling geeft in ieder geval enige zekerheid.’

Wat is toegestane ontwikkeling?

De regels voor toegestane ontwikkeling worden vastgesteld door de centrale overheid en variëren afhankelijk van of u zich in Engeland, Wales, Schotland of Noord-Ierland bevindt.

Lokale autoriteiten kunnen ook wijzigingen aanbrengen in toegestane ontwikkelingsrechten binnen hun gebieden, wat betekent dat een bouwvergunning vereist kan zijn voor een uitbreiding op de ene plaats en niet op andere.

Het is ook belangrijk op te merken dat toegestane ontwikkelingsrechten die gelden voor veel gangbare projecten voor huizen, niet altijd van toepassing zijn op flats of maisonnettes.

‘Toegestane ontwikkeling is het maximale dat u kunt doen zonder bouwvergunning’, zegt Rhys Govier, associate director planning bij Savills.

‘Er is een heel duidelijk uitgangspunt op nationaal niveau, maar het is altijd verstandig om te controleren of je gemeente de regels op geen enkele manier heeft gewijzigd voordat je verder gaat.’

Wat mag ik doen onder toegestane ontwikkeling?

Er zijn drie dingen die u moet doen voordat u begint met het plannen van een project onder toegestane ontwikkeling.

Controleer eerst of het huis dat u wilt kopen zich in een beschermd gebied, een nationaal park, een Area of ​​Outstanding Natural Beauty of een Unesco-werelderfgoed bevindt.

Ten tweede, kijk of de lokale planningsautoriteit een artikel vier-richting heeft opgesteld.

Deze kunnen ofwel de reikwijdte van toegestane ontwikkelingsrechten in een bepaald gebied binnen een lokale overheid beperken, ofwel een bepaald type ontwikkeling beperken binnen de lokale overheid als geheel.

Controleer tenslotte of de oorspronkelijke woning eerder is uitgebreid door een voormalige eigenaar.

Het oorspronkelijke huis verwijst naar het huis zoals het voor het eerst werd gebouwd, of zoals het stond op 1 juli 1948 als het voor die datum was gebouwd.

Toegestane bouwregels voor alle woninguitbreidingen in Engeland

1) Slechts de helft van het landoppervlak rond het oorspronkelijke huis kan worden bedekt met uitbreidingen of andere gebouwen

2) Uitbreidingen kunnen niet hoger zijn dan het hoogste deel van het bestaande dak; of hoger bij de dakrand dan de bestaande dakrand

3) Waar de uitbreiding binnen twee meter van de grens van uw land komt, mag de hoogte bij de dakrand niet meer dan drie meter bedragen

4) Uitbreiding kan niet worden gebouwd vóór het hoofdgevel of, waar het aan een snelweg ligt, het zijaanzicht

5) Het werk mag niet omvatten:

Veranda’s, balkons of verhoogde platforms

Een microgolfantenne (bijv. Een tv-antenne of satellietschotel)

Een schoorsteen, rookkanaal of grond- en ontluchtingspijp

Elke wijziging aan het dak van het bestaande huis

6) Op volgens artikel 2, lid 3, aangewezen grond mag het werk geen buitenbekleding omvatten

Dit wordt gedefinieerd als land binnen:

Een beschermd gebied; een gebied van uitzonderlijke natuurlijke schoonheid; een door de staatssecretaris aangewezen gebied met het oog op de verbetering en bescherming van de natuurlijke schoonheid en belevingswaarde van het platteland; of de Broads; of een nationaal park; of een Unesco-werelderfgoed

7) De materialen die bij buitenwerkzaamheden worden gebruikt, moeten er hetzelfde uitzien als die aan de buitenkant van het bestaande huis.

Als een van deze gevallen het geval is, is het waarschijnlijk dat de toegestane ontwikkelingsrechten beperkter zullen zijn en dat een bouwvergunning vereist kan zijn.

Maar als geen van deze beperkingen van toepassing is, staan ​​de regels u momenteel toe om achteruitbreidingen te bouwen zonder bouwvergunning, tot wel vier meter voorbij de achterwand van het oorspronkelijke huis.

Voor flats en maisonnettes wordt dit teruggebracht tot drie meter.

Een uitbouw aan de achterzijde van één verdieping mag niet meer dan vier meter hoog zijn, en waar de uitbreiding binnen twee meter van de grens van het land van de eigenaar komt, mag de hoogte aan de dakrand niet meer dan drie meter bedragen.

Zijuitbreidingen kunnen slechts één verdieping hebben, mogen niet hoger zijn dan vier meter en mogen slechts tot de helft van de breedte van het oorspronkelijke huis zijn.

Voor alle zijuitbreidingen van meer dan één verdieping is een bouwvergunning vereist.

Het is ook belangrijk op te merken dat slechts de helft van het landoppervlak rond het oorspronkelijke huis kan worden bedekt door uitbreidingen of andere gebouwen.

Als u bijvoorbeeld een kleine tuin in een stad heeft, kan dit de hoeveelheid bebouwing die u mag uitvoeren in het gedrang brengen.

Een zolderombouw voor uw woning wordt als toegestane bebouwing beschouwd, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Zo mag de eventueel ontstane extra dakruimte niet groter zijn dan 40 kubieke meter voor een rijwoning of 50 kubieke meter voor een vrijstaande of twee onder één kap woning.

Materialen moeten qua uiterlijk lijken op het bestaande huis, en veranda’s, balkons en verhoogde platforms worden niet als toegestane ontwikkeling beschouwd.

Om deze reden kan het verstandig zijn om een ​​architect of landmeter te raadplegen alvorens verder te gaan.

Voor alles wat deze parameters overschrijdt, is waarschijnlijk een bouwvergunning vereist. U kunt een bouwvergunning aanvragen voor een woning waarvan u niet de eigenaar bent, als u de huidige eigenaar hiervan op de hoogte stelt.

Maar aangezien het huis dat u overweegt te kopen al op de markt is, is het onwaarschijnlijk dat u de tijd neemt om plannen op te stellen en vervolgens tot acht weken wacht op een beslissing – en misschien wilt u geen aanzienlijk bedrag uitgeven aan plannen gemaakt voor een huis dat u uiteindelijk niet koopt.

Dus als uw extensie buiten het toepassingsgebied van de toegestane ontwikkeling valt, zult u waarschijnlijk moeten kopen zonder zeker te weten wat is toegestaan.

Is het mogelijk om het planningsoordeel te voorspellen?

Hoewel een bouwvergunning nooit zeker is, is het voor een koper mogelijk om een ​​idee te krijgen of deze waarschijnlijk wordt verleend of geweigerd.

Een goede plek om te beginnen is door te kijken naar de planningsdatabase van de lokale overheid, aldus Conrad Cherniavsky, een architect voor CVC Architecture.

‘Dit is gratis online toegankelijk en het is de beste plek om te begrijpen of wat je wilt doen al door iemand anders is gedaan’, zei Cherniavsky.

‘Als buren al toestemming hebben gekregen voor soortgelijk werk, zal jij dat waarschijnlijk ook doen.

‘Beslissingsberichten voor elke aanvraag leggen uit waarom deze is toegestaan ​​of afgewezen en geven je een heel duidelijk beeld van wat voor werken je kunt doen.’

Als het gaat om een ​​hokconversie, is de beschikbare hoofdhoogte de sleutel, volgens Cherniavsky – en er zijn twee manieren om te weten of je genoeg hebt.

‘Ten eerste, als soortgelijke naburige huizen het hok hebben omgebouwd, is het waarschijnlijk dat een hokuitbreiding mogelijk is,’ zei hij.

‘Ten tweede: als de hoofdhoogte op zolder 2,4 meter of meer is, heb je waarschijnlijk genoeg ruimte om de nieuwe vloer- en dakopbouw te installeren.

‘Als je deze hoofdhoogte niet hebt, kun je kijken naar een verlaging van het plafond in de onderliggende vloer, dat zal in de bouwkosten moeten worden meegerekend.’

Last but not least, een andere optie is om bij buren aan te kloppen die recent werk lijken te hebben gedaan.

‘Praat met de buren en vraag of je een rondleiding kunt krijgen om zelf te zien wat voor jou mogelijk is en misschien werkt,’ voegde Cherniavsky eraan toe.

‘Als de eigenaren het werk op zich hebben genomen, kunnen ze u uit de eerste hand vertellen over hun ervaring met het planningsproces en het huis zelf in termen van kostbare onvoorziene zaken.’

Zolderconversies en toegestane ontwikkelingsrechten voor huizen in Engeland

1) Het ombouwen van zolder is niet toegestaan ​​voor huizen op aangewezen land (nationale parken en de Broads, Areas of Outstanding Natural Beauty, beschermde gebieden en werelderfgoedlocaties)

2) Om bebouwing mogelijk te maken, mag de eventueel gecreëerde extra dakruimte niet groter zijn dan 40 kubieke meter voor rijwoningen en 50 kubieke meter voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Eventuele eerdere toevoegingen aan dakruimte moeten worden meegerekend in deze volumetoeslag

3) Materialen moeten qua uiterlijk lijken op het bestaande huis

4) Geen enkel deel van de uitbouw mag hoger zijn dan het hoogste deel van het bestaande dak

5) Veranda’s, balkons of verhoogde platforms zijn niet toegestaan ​​bebouwing

6) Zijramen moeten van onduidelijk glas zijn en mogen niet opengaan, tenzij de te openen delen zich meer dan 1,7 meter boven de vloer van de kamer bevinden waarin ze zijn geïnstalleerd.

7) Dakverlengingen, met uitzondering van de heupen tot de gevel, moeten zover mogelijk worden teruggezet – minimaal 20 cm – van de originele dakrand. De afstand van 20 cm wordt gemeten langs het dakvlak. De dakvergroting kan niet over de buitenkant van de muur van het oorspronkelijke huis hangen

8) Werken op een zolder of dak kan gevolgen hebben voor vleermuizen. Bij het plannen van dit soort werkzaamheden moet u rekening houden met beschermde soorten. Mogelijk is een onderzoek nodig en als vleermuizen het gebouw gebruiken, is mogelijk een vergunning vereist

Sommige links in dit artikel kunnen gelieerde links zijn. Als u erop klikt, kunnen we een kleine commissie verdienen. Dat helpt ons This Is Money te financieren en het gratis te gebruiken. We schrijven geen artikelen om producten te promoten. We staan ​​niet toe dat commerciële relaties onze redactionele onafhankelijkheid aantasten.

.