Con la orden de hacer las maletas y marcharse sin demora, los residentes de un edificio de condominios en el noroeste de Edmonton se enfrentan ahora a un futuro incierto.
Los ingenieros que investigaron después de un incendio en marzo de este año descubrieron que Castledowns Pointe, una estructura con estructura de madera de 83 unidades construida en 1999, no está estructuralmente en buen estado.
Armazones peligrosos, vigas torcidas y cimientos débiles han dejado al edificio de cuatro pisos en riesgo de derrumbarse.
Los informes de inspección revelaron que su construcción real no coincidía con los diseños arquitectónicos registrados y que partes de la estructura de 24 años habían comenzado a mostrar signos de falla.
Es un caso en el que la historia se repite. Siguen surgiendo graves problemas con los condominios en Alberta. Los expertos dicen que el último caso es una advertencia sobre los riesgos legales que enfrentan los compradores y que demuestra la necesidad de una mayor regulación.
En poco más de una década, varios cientos de habitantes de Alberta se han visto obligados a abandonar sus condominios en evacuaciones de alto perfil. Los casos anteriores proporcionan un modelo preocupante de los desafíos que enfrentan los residentes desplazados de Castledowns Pointe.
Anand Sharma, administrador de condominios y presidente de la sección del norte de Alberta del Instituto Canadiense de Condominios, una organización sin fines de lucro, dijo que la evacuación en Castledowns Pointe le da una sensación de déjà vu.
Edmonton AM6:25Preocupaciones estructurales obligan a los residentes de un condominio de Castle Downs a abandonar sus hogares
Los expertos dicen que un condominio en el vecindario de Castle Downs corre el riesgo de derrumbarse. Un informe de ingeniería encontró que las vigas que sostenían el edificio estaban “aplastadas, partidas y torcidas”. Esta semana, a los residentes del condominio se les dijo que se fueran inmediatamente. Roberto Noce es un abogado de condominios en Edmonton.
La legislación de Alberta necesita más fuerza para responsabilizar a los constructores y proteger a los consumidores, dijo Sharma. Si bien cientos de propietarios e inquilinos han sido evacuados a lo largo de los años, miles de propietarios más han tenido que afrontar los costos asociados con la reparación de construcciones de mala calidad.
“No se han aplicado las normas de construcción”, afirmó Sharma. “Los habitantes de Alberta necesitan tener la seguridad de que sus hogares están seguros”.
A continuación se muestran algunos ejemplos de evacuaciones de edificios de condominios en Alberta en los últimos doce años:
Penhorwood, Fuerte McMurray
En 2011, más de 300 personas fueron evacuadas en una fría noche de marzo después de que los inspectores determinaran que el complejo de condominios de 168 unidades de Penhorwood no estaba estructuralmente en buenas condiciones. Poco antes de medianoche, se ordenó la salida de todos los residentes de la ciudad con 30 minutos de antelación.
La evacuación desencadenó una demanda de 60 millones de dólares contra más de 28 acusados, incluidas las empresas que construyeron el complejo, las empresas de arquitectos e ingeniería que lo diseñaron y el municipio que lo aprobó.
“La gente quedó literalmente luchando”, dijo en una entrevista reciente Christine Burton, abogada propietaria de una unidad en el edificio. “Salieron con la ropa puesta.
“Evacuamos el viernes y poco antes de la medianoche del domingo uno de los edificios se derrumbó sobre una tubería de gas.
“El terreno debajo de los edificios nunca se preparó adecuadamente, por lo que los edificios literalmente se hundieron en el suelo”.
El litigio se prolongó hasta que se aprobaron los acuerdos definitivos en 2017. Los detalles están sellados mediante orden judicial.
Los siete edificios que componían el complejo fueron demolidos en 2015 y el terreno vendido a un promotor. El sitio, en el centro de Fort McMurray, todavía está vacío.
Burton, quien era presidente de la junta de condominios de Penhorwood en el momento de la evacuación, dijo que a pesar de los acuerdos, muchos propietarios enfrentaban la ruina financiera. Algunos siguen pagando sus hipotecas. Otros se enfrentaron a una ejecución hipotecaria.
Bellavera Verde, Leduc
A principios de 2012, se ordenó la salida de unos 150 residentes de los condominios Bellavera Green en Leduc debido a problemas graves con el código de incendios. Siguió una complicada batalla financiera.
Una inspección encontró deficiencias en el código de seguridad, incluido un sistema de alarma contra incendios defectuoso, una ruta de acceso insegura en caso de incendio y un sitio de construcción abierto y sin seguridad.
A través de una orden de administración judicial, el control de la propiedad recayó en una empresa de administración de propiedades a la que se le dio el poder de pedir prestado hasta $1 millón para que el edificio cumpliera con el código. El condominio se vendió en quiebra en marzo de 2013.
Mansión Kensington, Calgary
En noviembre de 2017, se ordenó la evacuación de 125 residentes de Kensington Manor en el noroeste de Calgary por problemas estructurales con el edificio. Se intentó apuntalar la estructura con 800 vigas, pero a los residentes nunca se les permitió regresar. El edificio fue demolido a finales de 2018.
Riverview Estates, Fuerte Saskatchewan
En agosto de 2019, se ordenó a los residentes de Riverview Estates, un complejo de condominios de 44 suites en Fort Saskatchewan, que abandonaran sus hogares después de que los funcionarios de la ciudad determinaran que el edificio era estructuralmente inseguro.
Un ingeniero determinó que el edificio estaba seriamente “comprometido”. Finalmente se permitió a los residentes regresar.
Poco recurso legal
Burton dijo que hay pocos recursos legales para los propietarios de condominios que descubren que sus casas estaban mal construidas. Debido a que los condominios son propiedad privada, la responsabilidad legal recae en los propietarios de reclamar daños y pagar las reparaciones necesarias para que los edificios inseguros cumplan con el código, dijo.
Los propietarios de Castledowns Pointe tendrán que decidir si vale la pena salvar sus casas y si están preparados para emprender una costosa batalla legal que tal vez nunca las recupere, dijo Burton.
“Fue un proceso muy largo, costoso y emocionalmente traumatizante”, dijo sobre Penhorwood. “Mi corazón está con [Castledowns Pointe owners]. Aquí no hay una solución sencilla”.
Burton dijo que se necesita más aplicación y supervisión en la fase de construcción para garantizar que los condominios sean seguros.
“Los condominios son una forma de vida muy conveniente… Pero la gente merece tener un producto de buena calidad y una casa que dure”.
Tras la evacuación de un complejo de condominios en Edmonton que se consideró inseguro, el periodista Wallis Snowdon revisó varias evacuaciones de condominios de alto perfil en toda Alberta para conocer qué recursos están disponibles para los residentes.
El abogado de Edmonton, Hugh Willis, que representa a la junta de condominios de Castledowns Pointe y a los propietarios de Riverview, dijo que las demandas relacionadas con construcciones de condominios deficientes son difíciles de litigar.
Dijo que el caso de Castledowns Pointe se complicará aún más con el paso del tiempo. El edificio fue construido en 1999, por lo que su equipo deberá investigar cuidadosamente si el caso cumple con el plazo de prescripción, dijo.
Las batallas legales por daños y perjuicios se complican aún más por las estructuras de propiedad que a menudo participan en grandes proyectos de construcción. Los desarrolladores a menudo crean una corporación nueva e independiente que utilizan para comprar y desarrollar una propiedad y luego disuelven la empresa una vez que se completa el proyecto.
La maniobra limita la responsabilidad de la empresa matriz y puede crear obstáculos para los propietarios que buscan cobrar daños y perjuicios, ya que estas corporaciones de propósito único se consideran entidades legalmente separadas.
Terry Gibson, presidente de la Sociedad del Foro de Propietarios de Condominios de Alberta, dijo que con demasiada frecuencia los tribunales son un juego perdido para ambas partes. Él espera que la mayoría de los propietarios tengan dificultades para pagar las reparaciones o una batalla legal.
“Cuando te involucras en la construcción y es a largo plazo, se vuelve muy difícil porque los propietarios son responsables y hay muy pocos recursos para recurrir a otros”, dijo.
“En algunos aspectos es como conducir un coche de hace 20 años y tener problemas. A veces es tu responsabilidad, te guste o no”, añadió.
“En un edificio que fue construido en 1999, creo que es muy, muy difícil… Espero que el condominio [board] Es aconsejable tener muy claro qué pueden controlar y qué no. Desafortunadamente, hay muchas cosas aquí que no pueden controlar”.
Normas provinciales
En una declaración, el gobierno de Alberta dijo que ha mejorado la protección del consumidor a través de un programa de garantía para viviendas nuevas y sanciones más severas para los constructores.
La Ley de Protección al Comprador de Viviendas Nuevas, que brinda a los propietarios de viviendas residenciales protección por deficiencias en la construcción, entró en vigor en 2014.
Penalidades más severas, vigentes desde 2020 en virtud de la Ley de Códigos de Seguridad, significan que los constructores pueden recibir multas de $15,000 a $100,000 por una primera infracción, y hasta $500,000 por una segunda. Las infracciones pueden incluir interferir con el trabajo de un oficial de seguridad o cualquier contravención de la ley.
La provincia también amplió el período de procesamiento en virtud de la Ley de Códigos de Seguridad de seis meses a tres años, comenzando el período cuando la evidencia del delito llegó por primera vez a la atención de un oficial de códigos de seguridad.
“Estamos en contacto con la ciudad de Edmonton para ayudar según sea necesario y los expertos en códigos de seguridad del Ministerio de Asuntos Municipales ayudarán a la ciudad y a ingenieros profesionales con la evaluación del edificio”, dijo la provincia en un comunicado.
“Los habitantes de Alberta merecen saber que sus casas son seguras y están construidas con altos estándares y es por eso que el gobierno de Alberta creó el programa de garantía para viviendas nuevas e implementó licencias de construcción”.
En 2021, Alberta eliminó los requisitos para los informes de evaluación de edificios para nuevos desarrollos de condominios. Según la política anterior, los consultores estaban encargados de monitorear de cerca la construcción de nuevos condominios y redactar un informe que describiera cualquier deficiencia en un edificio.
La eliminación del requisito se promocionó como una estrategia de reducción de la burocracia.
El salvaje oeste’
Sharma dijo que las inspecciones de hitos deberían ser obligatorias en cada etapa de la construcción para garantizar que las propiedades inseguras nunca sean ocupadas.
El sistema actual, dijo, depende demasiado de los desarrolladores para cumplir con los códigos de construcción y seguridad, y las deficiencias de los desarrolladores no se detectan hasta que es demasiado tarde.
Señala que en Castledowns Pointe, los defectos de construcción sólo se descubrieron después de que un incendio dañara parte del edificio.
“Esto es un poco del Salvaje Oeste”, dijo.
Greg Christenson, ex presidente de la Asociación Canadiense de Constructores de Viviendas y del capítulo de Edmonton de la CHBA, dijo que el caso de Castledowns Pointe y otras evacuaciones son recordatorios de los riesgos para los compradores.
Dijo que la complejidad de la construcción de desarrollos de condominios los hace particularmente susceptibles a deficiencias y que los consumidores deben investigar.
El proceso de inspección es menos rígido de lo que muchos creen, afirmó Christenson. En Castledowns Pointe, la ciudad no supervisó cada fase de la construcción.
El código de construcción de Alberta impone estándares mínimos de seguridad contra incendios, integridad estructural y accesibilidad de cada edificio.
Los municipios están encargados de hacer cumplir el código, pero eso no significa que estén presentes en cada etapa.
Para proyectos específicos, los desarrolladores suelen subcontratar estas tareas a ingenieros y arquitectos certificados que asumen la responsabilidad de realizar inspecciones más detalladas y garantizar que el proyecto cumpla con el código.
“El proceso del código de construcción: el público, con razón o sin ella, tiende a asumir que está ahí para una gama mucho más amplia de cuestiones de las que realmente aplica”.
Christenson, que participó en la creación de las normas de garantía de Alberta, dijo que las políticas han proporcionado una importante capa de protección que no existía durante décadas.
Si bien demasiada burocracia innecesaria puede dañar a la industria, una supervisión más estricta sería bienvenida entre los desarrolladores diligentes que quieren que su producto funcione como se anuncia, dijo.
“Lo que se quiere es que esas regulaciones se apliquen ampliamente en toda la industria. De lo contrario, se crean incentivos para atajos, subcotizaciones y comportamientos poco profesionales”.
“Nunca lo conseguirás perfecto, pero definitivamente requiere mucho porque es una industria compleja y complicada”.
La evacuación de Castledowns Pointe es un ojo morado para la industria, dijo.
“Lo triste es que las personas que menos pueden permitírselo son las que sufren”.
